mercredi 3 février 2010

CONFERENCE DE PRESSE - ANALYSTES

INTRODUCTION
Maurice Gauchot

LE MARCHE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE
Marc-Henri Bladier

LE MARCHE DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE
Didier Malherbe

LE MARCHE DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE
Antoine Derville



LE MARCHE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Une demande exprimée faible mais de meilleure qualité

La demande exprimée est restée, au 2ème semestre 2009 comme sur l'ensemble de l'année, en net retrait par rapport à 2008. Les demandes actuellement recensées sont plus solides qu'au 1er semestre et expriment de réels besoins. Les utilisateurs restent principalement motivés par des besoins de compression des coûts, de rationalisation via les regroupements de surfaces ou la recherche de loyers meilleurs marchés.

Demande placée : une année terne mais un 4ème trimestre au-delà des prévisions

La demande placée s'est élevée à 1,8 million de m² en 2009 en baisse de 24 % par rapport à 2008. Avec 550 000 m², le 4ème trimestre a été une bonne surprise, en progression de 12,5 % par rapport au 4ème trimestre 2008.

Les transactions supérieures à 5 000 m² ont plus souffert de la conjoncture et ne représentent plus que 38 % de la demande placée (44 % en 2008) pour 51 transactions. En revanche, les surfaces intermédiaires, comprises entre 1 000 m² et 5 000 m², ont mieux résisté, particulièrement à Paris.

L'Ouest de l'Ile-de-France a connu une année 2009 difficile avec des baisses annuelles de volumes de 44 % dans le Croissant Ouest et de 31 % à La Défense. Au 4ème trimestre, seuls 12 000 m² ont été transactés à La Défense. Les 1ères Couronnes ont évolué à la baisse à l'exception de la 1ère Couronne Sud qui doit sa progression à une très grande transaction intervenue en fin d'année. Le recul de la demande placée a été modéré à Paris. L' « avance » prise dans la baisse des loyers dès fin-2008 semble avoir permis aux utilisateurs de re-privilégier Paris à des emplacements excentrés.

L'éventail des secteurs d'activité représenté sur le marché francilien est toujours large. Le secteur bancaire et financier reste le plus important mais en retrait par rapport à 2008. Les activités industrielles sont l'autre acteur de poids notamment grâce au secteur de l'énergie. Le secteur public monte en puissance.

La part du neuf / restructuré dans la demande placée s'élève à 36 % en 2009 contre 44% en 2008. Ce recul traduit la priorité donnée par les utilisateurs dans le contexte économique actuel aux impératifs d'économies au regard du loyer et de la qualité des immeubles offerts.

Ralentissement de la croissance du stock en fin d'année

Les livraisons en 2009 ont continué à un rythme qui ignore le ralentissement de l'activité. Ces livraisons couplées à une absorption nette négative (libérations) ont fait monter l'offre immédiate à 3,6 millions de m² au 1er janvier 2010, soit une hausse de 32 % depuis le 1er janvier 2009.

Malgré cette hausse très importante, le taux de vacance en Ile-de-France n'est pas excessif à 6,8 % mais cache de fortes disparités locales. Paris Nord Est et La Défense restent des marchés sous-offreurs alors que le Croissant Ouest et la 1ère Couronne ont une offre plus généreuse.

La qualité du stock reste moyenne avec 28 % de surfaces neuves ou restructurées. Mais les offres de qualité sont rares dans certains secteurs comme à La Défense, à Neuilly-Levallois, voire à Paris Centre Ouest. En 2009, l'offre neuve ou restructurée a pourtant augmenté de 52 % en volume.

Baisse de l'offre future certaine

Avec 1,3 million de m², l'offre future certaine disponible dans l'année au 1er janvier 2010 est en baisse de 14 % par rapport à l'an dernier. Cette baisse est plus marquée pour les surfaces supérieures à 5 000 m² et les offres neuves ou restructurées. Certains immeubles neufs ont été livrés mais le renouvellement du stock futur est très faible, voire stoppé.

Cependant, dans certains marchés sous-offreurs ou manquants d'offres de qualité, l'offre future certaine et plus particulièrement celle de programmes neufs ou restructurés augmente comme à La Défense, à Paris Centre Ouest ou à Paris Nord Est.

Faute d'être mis en chantier, les projets gonflent l'offre future probable (2,8 millions de m²) qui augmente de 16 % en un an. C'est un indicateur de l'attentisme des développeurs et des investisseurs face à un environnement incertain et à l'absence de financements.

Compte tenu des délais de construction, une reprise même immédiate des lancements
« en blanc » n'empêchera pas un « passage à vide » au cours duquel le marché devra puiser dans ses réserves pour satisfaire les utilisateurs exigeants en 2011-2012, si la reprise économique est au rendez-vous.

Poursuite de la baisse des valeurs locatives moyennes

La baisse initiée en juillet 2008 se poursuit. Le loyer moyen francilien pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées s'établit à 303 € HT HC/m²/an au 1er janvier 2010 en baisse de 6 % sur l'année. Le loyer moyen des surfaces de seconde main (226 €) est également en baisse avec une diminution de 4,5 % en un an, mais stable au dernier trimestre.

A Paris, le loyer moyen neuf / restructuré avec 438 € HT HC/m²/an baisse de 4,3 % sur l'année. Ce semblant d'atterrissage est la conséquence de l'avance prise par Paris dès fin 2008 dans la correction des valeurs locatives. Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen neuf s'inscrit à 319 € en recul de 8,8 % en rythme annuel. En revanche, dans le reste de la périphérie, la baisse des loyers neufs semble marquer une pause au 4ème trimestre, le recul annuel se situe toutefois à - 5,7 % en 1ère Couronne et - 6,5 % en 2ème Couronne.

Par rapport au pic de juillet 2008, la baisse dépasse dorénavant 10 % dans Paris Centre Ouest et dans le Croissant Ouest alors qu'elle tourne autour de - 6 % dans le reste de l'Ile-de-France. Ce décalage dans la correction des valeurs locatives perturbe la hiérarchie des localisations, mais des signes de normalisation apparaissent progressivement.

Des loyers « primes » marqués par l'offre disponible

Le loyer moyen « prime » de Paris Centre Ouest est de 664 € HT HC/m²/an au 4ème trimestre. Il est en recul annuel de 7,3 %. Sur de belles offres rénovées et avec des avantages commerciaux importants, des loyers faciaux élevés sont encore observés mais ne dépassent qu'exceptionnellement les 700 €.

A l'Ouest, les loyers moyens « prime » ont évolué de manière plus divergente. Dans le Croissant Ouest, il s'inscrit à 431 € et limite la baisse par rapport au 1er janvier 2009 à - 3,1 %. A contrario, à La Défense, avec 401 €, il cède 16,1 % sur l'année 2009.

Des avantages commerciaux au sommet

L'intérêt de nombreux propriétaires au maintien d'un loyer facial élevé a amené les avantages commerciaux moyens à 1,5 à 2 mois de franchise par année d'engagement. Certaines transactions importantes sont même allées au-delà. Fin 2009, un rapprochement s'esquisse cependant entre loyers économiques et faciaux sur les petites et moyennes surfaces.

2010 : encore une année périlleuse

Sortie de la récession fin 2009, l'économie française n'en restera pas moins très fragile en 2010. Le taux de croissance pourrait atteindre + 1,3 % selon les analystes les plus optimistes. A ce stade, différentes visions s'affrontent mais la synthèse pointe vers un scénario de reprise lente et modeste compte tenu de l'ampleur des déséquilibres à résorber. Sur le plan immobilier, dans ce contexte pesant, 2010 sera probablement l'année de l'étale. Inutile de compter sur un retournement de tendance franc et rapide.

Les impératifs d'économies animeront toujours la majeure partie des mouvements des entreprises, notamment des PME. Le salut viendra sûrement de la reprise des fusions-acquisitions et de la tendance lourde au regroupement des grandes sociétés dont beaucoup avaient reporté leurs projets en 2008 et 2009. Le secteur public sera également un acteur majeur de l'année grâce à la poursuite de la mise en œuvre de la RGPP (révision générale des politiques publiques). Les moteurs de la demande ne changeront donc pas : compression des coûts, rationalisations, optimisations, regroupements. Les renégociations de baux feront également partie du paysage même si nous estimons que le pic a été atteint en 2009. Les propriétaires resteront vigilants à la pérennité de leurs revenus et volontaristes dans les négociations.

Ainsi, nous comptons sur un volume de transactions compris entre 1,7 et 1,9 million de m² en 2010 avec une absorption nette encore propice à la croissance du stock immédiat. Après les turbulences de 2009, la hiérarchie des localisations et des immeubles devrait être respectée en 2010 à la faveur des secteurs d'affaires traditionnels et de ceux disposant d'immeubles neufs, « verts » et accessibles en 1ères Couronnes.

Il est prévisible que le taux de vacance francilien poursuive sa croissance pour culminer autour de 8 % dans la 2ème partie de l'année. Les libérations de surfaces de seconde main remises en l'état sur le marché seront nombreuses. Cette tendance pèsera sur la qualité du stock immédiat, prévue en dégradation, même si certains grands immeubles libérés seront « retirés » de l'offre immédiate pour rénovation ou restructuration.

Du coté de l'offre future, la quantité sera là pour les deux prochaines années. Mais les prestations des locaux et leur localisation seront de moins en moins en adéquation avec les cahiers des charges des utilisateurs, notamment des plus grands. L'affaissement des mises en chantier depuis mi-2008 provoquera inévitablement une raréfaction des programmes neufs à moyen terme. 2010 marquera la prise de mesure de ce phénomène avec une relance probable de la construction à l'issue de l'année. Le temps que ces immeubles arrivent sur le marché, les utilisateurs seront contraints de composer avec l'« existant », certainement au détriment de certains de leurs critères.

Sur le front des loyers, 2010 devrait en toute logique être marquée par la convergence des valeurs faciales et économiques. La tendance générale restera orientée à la baisse sur l'ensemble de l'Ile-de-France mais sur une pente plus douce qu'en 2009, l'essentiel de la purge, nécessaire, ayant eu lieu, notamment dans les secteurs centraux.

LE MARCHE DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE

Fort recul des commercialisations

Après une année 2008 actant le retournement du marché de la logistique en France, 2009 a fortement marqué le pas et affiche un repli annuel de 41 % de la demande placée. Ainsi, 1,5 million de m² a été transacté sur tout le territoire (2,5 millions de m² en 2008). Le niveau des volumes commercialisés s'est dégradé petit à petit, après avoir bénéficié au début de l'année de la réalisation d'opérations engagées de longue date. Le dernier trimestre a été le plus difficile. Les commercialisations se répartissent principalement sur l'axe Nord/Sud, « colonne vertébrale » de la logistique française, avec en première position l'Ile-de-France, suivie du couloir rhodanien et du grand nord. L'ensemble des régions a été touché par la baisse de la demande placée.

Dans la région capitale, seules 15 transactions ont été réalisées en 2009 (369 000 m²). La taille moyenne des transactions s'est réduite et la majeure partie d'entre elles est comprise entre 10 000 m² et 20 000 m², tendance identique en régions.

Dans un contexte d'attentisme, entraîné par la prudence et le manque de visibilité, de fréquents reports de projets ont eu lieu, ainsi que beaucoup de renégociations de baux. Ce dernier constat concerne un certain nombre de grands logisticiens, qui cherchaient à optimiser leurs surfaces et à réaliser des économies d'échelle, ce qui a permis aux propriétaires de gagner en pérennité et en sécurité.

La part des chargeurs dans les transactions a augmenté cette année et est plus importante que celle des logisticiens. Ceci peut s'expliquer par la prédominance de la grande distribution dans les demandes exprimées. Ce secteur a fortement animé le marché par de nombreux appels d'offre, notamment sur des bâtiments en froid positif. Notons enfin que certains chargeurs ont manifesté en 2009 des besoins de bâtiments clés-en-main. En effet, même si l'offre est abondante sur certains secteurs, elle est souvent inadaptée à la demande, notamment dans le couloir rhodanien et le grand nord.

Stabilisation des stocks en fin d'année

L'offre immédiate a connu une forte croissance au 1er semestre 2009, puis une stabilisation au 2nd. En un an, elle a fortement augmenté et s'établit à 3,3 millions de m² au 1er janvier 2010. Le premier constat s'explique par la livraison de projets « en blanc », qui avaient démarré en 2008, ainsi que par des libérations de bâtiments restés vacants. Le stock s'est ensuite stabilisé, en raison de l'arrêt des mises en chantier. Les surfaces vacantes sont toujours plus élevées en Ile-de-France et dans le couloir rhodanien. Leur hausse a été conséquente en 2009, tout comme les autres régions. Les stocks sont toujours de bonne qualité, avec une forte proportion de « classe A ».

Au cours de l'année, en raison du manque de lisibilité, des difficultés de financement et de l'attentisme planant sur les différents marchés, les développeurs ont suspendu les mises en chantier. Empêchant le renouvellement d'une offre de qualité, ceci a tout de même permis de modérer la hausse des stocks dans les régions déjà sur-offreuses. Par conséquent, l'offre « en blanc » s'élève à 300 000 m² au 1er janvier 2010, en recul de 70 % en un an.

Par ailleurs, l'offre « en gris » est toujours en hausse entre le 1er octobre 2009 et le 1er janvier 2010, hausse toutefois moindre qu'au début de l'année. Elle commence à se stabiliser, voire à diminuer dans certaines régions, notamment en Ile-de-France et dans le grand nord.

Le « repricing » s'est opéré

Les valeurs locatives, tant faciales qu'économiques, ont été fortement attaquées en 2009, accusant des baisses plus ou moins élevées selon les secteurs. Les avantages commerciaux consentis lors des négociations ont en effet été relativement importants en 2009. Toutefois, sur les derniers mois de l'année, une stabilisation des valeurs a pu être constatée, consolidation qui devrait se confirmer en 2010.

2010, année d'opportunités pour les utilisateurs

2010 devrait être une année favorable aux utilisateurs, sous réserve d'une meilleure visibilité à court et moyen termes. Effectivement, le stock immédiat important et de bonne qualité, leur donnera davantage de choix, à des prix très attractifs du fait du « repricing ».

Par ailleurs, le stock devrait stagner en 2010. Néanmoins, sa qualité pourrait se dégrader sous l'effet de libérations de bâtiments en état d'usage. Parallèlement, l'offre foncière disponible, résultat de la suspension des mises en chantier, pourrait favoriser le développement de clés-en-main pour répondre à la demande.

Enfin, le passage d'une logistique de stock à une logistique de flux est en cours, avec une demande portée sur des bâtiments plus urbains et, par là, de taille moindre.

LE MARCHE DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE

Une normalisation progressive après le trou d'air du début d'année

En 2009, 7,6 milliards d'euros ont été échangés sur le marché français de l'investissement en immobilier d'entreprise banalisé, le plus faible niveau enregistré depuis 2000. Le marché de l'investissement apparaît donc clairement comme le plus impacté par la crise financière qui a culminé à l'automne 2008. De fait, depuis la faillite de Lehman Brothers, la distribution du crédit s'est quasiment arrêtée, réduisant d'autant les capitaux disponibles pour s'investir dans l'immobilier. Par ailleurs, les valeurs vénales ont été prises en étau entre l'importante remontée des taux de rendement et le recul des valeurs locatives. Cette brutale baisse du prix des actifs a logiquement impacté à la baisse les volumes d'engagements.

Ainsi, le début de 2009 a été marqué par un véritable blocage du marché de l'investissement, avec moins de 750 millions d'euros échangés au 1er trimestre. Face à l'important recul des valeurs vénales, un grand nombre de vendeurs s'étaient retirés du marché, conduisant à un assèchement de l'offre. Tandis qu'un fort attentisme prévalait côté acquéreurs, ces derniers anticipant la poursuite de la spirale baissière du prix des immeubles, suite au retournement du marché locatif. Puis, les acteurs ont intégré les nouvelles conditions de marché et les volumes transactés ont progressivement redémarré. Ainsi, le 4ème trimestre a connu le meilleur volume d'engagements enregistré depuis le
1er trimestre 2008, avec 3,5 milliards d'euros recensés (+ 20 % par rapport au 4ème trimestre 2008).

De fait, le marché s'est petit à petit normalisé, grâce notamment à une légère détente des conditions de financement. Certes, les banques exigent toujours d'importants niveaux d'apports en « equity », de l'ordre de 40 %. Mais le coût du crédit, entraîné à la baisse par la faiblesse des taux directeurs, apparaît aujourd'hui de nouveau attractif. Et les opérations sécurisées d'un certain montant commencent à redevenir finançables. Ainsi, la taille moyenne des transactions est progressivement remontée et les signatures supérieures à
100 millions d'euros sont réapparues (16 au total sur l'année). En revanche, le marché des très gros investissements a pratiquement disparu, suite à la raréfaction des portefeuilles et à la forte baisse des valeurs vénales.

Une exigence de sécurité qui bénéficie aux commerces et à la capitale

Face à un environnement économique incertain, les investisseurs ont privilégié les actifs de qualité sécurisés par des baux long terme signés avec des locataires fiables à des loyers de marché. Ainsi, plus de 45 % des engagements ont porté sur des immeubles neufs (mais livrés), récents ou restructurés. Logiquement, les bureaux ont tiré profit de ce contexte d'aversion au risque (67 % des volumes échangés). Mais ce sont surtout les commerces (25 %) qui ont tiré leur épingle du jeu. Les volumes investis sont en effet passés de 1,1 milliard d'euros en 2008 à 1,9 milliard d'euros en 2009, soit un niveau équivalent à celui enregistré en 2006. L'activité a été particulièrement dynamique sur le segment des centres et des galeries commerciales. Malgré une timide amélioration sur la fin d'année, le marché des entrepôts et des locaux d'activités (8 %) a souffert des importantes difficultés économiques du secteur industriel et de l'arrê
t des stratégies de diversification des investisseurs.

Cet impératif de sécurité pour les acquéreurs a logiquement favorisé les quartiers d'affaires traditionnels. Ainsi, Paris a bénéficié en premier du retour des investisseurs
(43 % des volumes annuels). Avec 1,6 milliard d'euros transactés sur les seuls 3 derniers mois, la performance du 4ème trimestre 2009 renoue même avec les niveaux d'avant la crise ! En revanche, le marché de La Défense est resté à l'arrêt (4 %), en raison de la taille peu liquide des actifs. Et les autres secteurs franciliens ont également été en retrait. Au final, l'Ile-de-France a recensé 5,3 milliards d'euros de transactions, à comparer à 8,6 milliards d'euros en 2008. Les régions (26 %) ont en début d'année mieux résisté à l'effondrement du marché, mais l'activité n'y a par la suite que faiblement repris.

Privés et institutionnels toujours leaders

La réouverture aux capitaux étrangers du marché de l'investissement immobilier français, à l'œuvre depuis l'été, s'est poursuivie au 4ème trimestre 2009, avec notamment le retour d'acquéreurs nord-américains, britanniques ou néerlandais. Mais l'activité est restée dominée par les Français (57 % des volumes transactés) ainsi que par les Allemands
(21 %), dont les fonds ouverts et les fonds spéciaux ont particulièrement animé le marché parisien.

Logiquement, dans un contexte où la dette était peu disponible, les investisseurs en fonds propres ont été majoritaires, avec notamment la présence de nombreux privés
(11 %), réfugiés dans l'immobilier suite aux fortes déconvenues subies sur les marchés boursiers. Du côté des institutionnels, les assureurs ont été les plus actifs (12 %), même s'ils sont restés en 2009 vendeurs nets. Les SCPI (8 %) ont surtout été présentes sur les localisations périphériques, les OPCI (5 %) ayant quant à eux « trusté » le marché de l'externalisation.

Les foncières SIIC (17 % des achats mais 29 % des ventes) ont poursuivi leur politique de désendettement, se désengageant plus particulièrement du marché bureaux. Elles ont toutefois fait preuve d'une plus forte activité à l'acquisition sur la fin d'année, à l'image des fonds d'investissement (26 %).

2010 : un marché segmenté

La reconstitution d'une prime de risque significative a permis aux investisseurs de retrouver un certain « appétit » pour l'immobilier d'entreprise. Toutefois, leur intérêt reste focalisé sur les actifs « prime » du QCA parisien, où les taux de rendement pour les meilleurs immeubles ont déjà baissé de 75 points de base sur les 9 derniers mois, pour s'établir à 5,5 %. En revanche, les investisseurs considèrent que les valeurs vénales ne sont pas encore suffisamment réajustées pour les produits secondaires, en termes de localisation, de qualité d'immeubles ou d'état locatif. En effet, la plupart anticipent la poursuite de la baisse des loyers dans un contexte économique de reprise molle.

Par ailleurs, la question de la dette va rester omniprésente. De fait, les banques vont être confrontées à d'importants besoins de refinancements, limitant d'autant les liquidités disponibles pour de nouveaux crédits. Les quotités de fonds propres exigées devraient donc rester durablement élevées. Par ailleurs, la baisse des valeurs locatives risque d'entraîner des bris de covenants d'ICR (taux de couverture des frais financiers) chez les acteurs les plus fortement endettés. Des mouvements de regroupements ou de rachats des acteurs les plus fragiles devraient conduire à une redistribution des cartes parmi les investisseurs.

2010 devrait donc être une année de convalescence pour le marché de l'investissement, avec des volumes qui devraient se rapprocher des niveaux enregistrés en 2008. C'est pourquoi nous anticipons aux alentours de 10 milliards d'euros d'engagements.

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Contact Presse:
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Marine Lietar
01 46 34 16 06
mli@wellcom.fr
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Communiqué envoyé le 03.02.2010 17:01:10 via le site Categorynet.com dans la rubrique Immobilier

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